Η μισθωτική σύμβαση δεν εξελίσσεται πάντα ομαλά. Μερικές φορές ο μισθωτής – ενοικιαστής δεν καταβάλλει το μίσθωμα ή τα κοινόχρηστα ή προκαλεί φθορές στο ακίνητο μίσθιο οπότε ο ιδιοκτήτης – εκμισθωτής είναι αναγκασμένος να τον εξώσει, καθώς και να κάνει αγωγή για την είσπραξη των οφειλομένων ενοικίων.
Οι δικηγόροι του γραφείου μας με την γνώση τους σε θέματα μισθώσεων ακινήτων και εξώσεων σας ενημερώνουν ότι ο νόμος στην περίπτωση της μη καταβολής ή της καθυστέρησης στην πληρωμή του ενοικίου – μισθώματος προβλέπει δύο διαδικασίες για την έξωση του μισθωτή – ενοικιαστή. Η πρώτη διαδικασία είναι η αγωγή έξωσης και η δεύτερη είναι η διαταγή απόδοσης μισθίου. Στην περίπτωση της αγωγής έξωσης, σύμφωνα με το άρθρο 597 του Αστικού Κώδικα: Αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις. Δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης. Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής πριν περάσει η προθεσμία αυτή καταβάλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας. Σε περίπτωση όμως που η καθυστέρηση του ενοικίου – μισθώματος είναι επανειλημμένη ακόμα και αν ο μισθωτής καταβάλλει τα οφειλόμενα είναι εξωστέος. Όπως ενημερώνουν οι δικηγόροι του γραφείου μας, στην περίπτωση της διαταγής απόδοσης μισθίου σύμφωνα με το άρθρο 637 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας μπορεί να ζητηθεί η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου, αν η έναρξη της μίσθωσης αποδεικνύεται εγγράφως, και εφόσον έχει επιδοθεί έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή δεκαπέντε (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης. Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.»
Οι δικηγόροι μας που ασχολούνται με μισθώσεις ακινήτων και εξώσεις θα σας συμβουλεύσουν ποια από τις δύο διαδικασίες είναι η καταλληλότερη για την περίπτωσή σας από πλευράς ταχύτητας και κόστους. Λόγω της εμπειρίας μας σε θέματα μισθώσεων ακινήτων θα συμβουλεύαμε ότι πρέπει να κινηθείτε άμεσα επειδή απαιτείται αρκετός χρόνος για την ολοκλήρωση της διαδικασίας έξωσης.
Η διαταγή απόδοσης μισθίου και μισθωμάτων, αποκαλείται αλλιώς έξωση – express, καθώς χαρακτηριστικό της γνώρισμα είναι ότι πρόκειται για μια απλή και ταχύτατη διαδικασία. Δεν απαιτείται συζήτηση στο ακροατήριο, αλλά υπάρχει η περίπτωση ο δικαστής να καλέσει τον αιτούντα να βεβαιώσει και ενόρκως τα περιστατικά που απαιτούνται για την έκδοση της διαταγής. Με την ως άνω διαταγή μπορεί να ζητηθεί, εκτός των ως άνω και η καταβολή κοινόχρηστων δαπανών και λογαριασμών ρεύματος, νερού κλπ – εφόσον αυτοί αποδεικνύονται εγγράφως.
Οι δικηγόροι μισθώσεων του γραφείου μας θα σας ενημερώσουν ότι προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης του μισθίου και καταβολής μισθωμάτων είναι οι ακόλουθες: α) συμφωνητικό μίσθωσης, β) καθυστέρηση καταβολής μισθωμάτων λόγω δυστροπίας, γ) να έχει επιδοθεί έγγραφη εξώδικη όχληση προς τον μισθωτή, τουλάχιστον 15 ημέρες πριν την κατάθεση της αίτησης. Με αυτόν τον τρόπο, ο μισθωτής καλείται να εξοφλήσει τα οφειλόμενα μισθώματα ή τυχόν οφειλές από κοινόχρηστες δαπάνες. Σημαντικό είναι να σημειωθεί ότι, εάν ο μισθωτής καταβάλλει μέσα στις προβλεπόμενες 15 ημέρες τα οφειλόμενα μισθώματα και οφειλές, δεν μπορεί να εκδοθεί διαταγή, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση του μισθωτή από δυστροπία.
Νομολογιακά έχει κριθεί ότι τέτοια δυστροπία υφίσταται και όταν π.χ. υπάρχει καθυστέρηση σε τουλάχιστον δύο περιπτώσεις και ο ιδιοκτήτης έχει αποδεδειγμένα διαμαρτυρηθεί, χωρίς να είναι απαραίτητο να έχουν κινηθεί δικαστικές διαδικασίες. Σύμφωνα δε με πρόσφατη νομολογία του Αρείου Πάγου, η οικονομική δυσχέρεια του μισθωτή δεν αποτελεί εύλογη αιτία μη καταβολής ενός μισθώματος. Στην περίπτωση που κατατεθεί εν τέλει αίτηση για έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και γίνει δεκτή, αυτή καθίσταται εκτελεστή 20 ημέρες μετά από την επίδοσή της στον μισθωτή με δικαστικό επιμελητή. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ο εκμισθωτής μπορεί να προχωρήσει με τη συνδρομή του δικαστικού επιμελητή σε αποβολή του μισθωτή από το μίσθιο. Και ο μισθωτής όμως με τη σειρά του έχει δικαιώματα. Σε περίπτωση που επιδοθεί διαταγή πληρωμής μισθωμάτων και απόδοσης του μισθίου, ο μισθωτής έχει δικαίωμα εντός δεκαπέντε εργασίμων ημερών να ασκήσει κατά αυτής το ένδικο βοήθημα της ανακοπής. Ωστόσο, η άσκηση ανακοπής δεν αναστέλλει την εκτέλεση της διαταγής και θα πρέπει επίσης να υποβληθεί ενώπιον του αρμόδιου Δικαστηρίου αίτηση αναστολής με αίτημα χορήγησης προσωρινής διαταγής.
Άσκηση Αγωγής Απόδοσης Μισθίου
Αρκετές φορές, είναι πιθανόν να μη πληρούνται οι προϋποθέσεις για την κατάθεση αίτησης για την χορήγηση διαταγής απόδοσης μισθίου, πχ όταν δεν αποδεικνύεται η έγγραφη συμφωνία μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή. Σε αυτήν την περίπτωση απαιτείται παράσταση ενώπιον του Δικαστηρίου και πολύμηνη αναμονή μέχρι την έκδοση της σχετικής απόφασης.
Ο μισθωτής, μέχρι να εκδοθεί απόφαση, δεν υποχρεούται να αποχωρήσει από το μίσθιο. Η δε άμυνα του ενοικιαστή στην περίπτωση της αγωγής περιλαμβάνει την προβολή κατά την διάρκεια της δίκης ισχυρισμών εξόφλησης της οφειλής κλπ.
Οι έμπειροι δικηγόροι του γραφείου μας Στέφανος Οικονόμου και συνεργάτες, μπορούν με σοβαρότητα και επαγγελματισμό να σας συμβουλεύσουν και να σας εξηγήσουν, είτε είστε μισθωτής είτε εκμισθωτής, ποια είναι η καλύτερη διαδικασία, αναλόγως την περίπτωσή σας, που θα πρέπει να ακολουθηθεί στη συγκεκριμένη περίπτωση.
Κακή χρήση του μισθίου
Παρόμοια διαδικασία έξωσης προβλέπεται και στην περίπτωση που ο ενοικιαστής – μισθωτής δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο ακίνητο σύμφωνα με την μισθωτική σύμβαση ή του προξενεί βλάβες.
Οι δικηγόροι μισθώσεων του γραφείου μας που ασχολούνται με μισθώσεις ακινήτων έχουν δει ότι συνηθισμένη περίπτωση κακής χρήσης του μισθίου είναι η αντισυμβατική παραχώρησή του σε τρίτο πρόσωπο ή η αλλαγή χρήσης ή η ανέγερση αυθαίρετων κατασκευών στο μίσθιο και οι φθορές ή βλάβες αυτού.