Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα είναι πολλές φορές μία δύσκολη πράξη και απαιτεί πάντα την υποστήριξη από έναν δικηγόρο για ακίνητα έμπειρο στα θέματα αυτά. Η ίδρυση του κτηματολογίου στην Ελλάδα αντί να απλοποιήσει τις διαδικασίες αγοράς και πώλησης ακινήτων δυστυχώς μέχρι στιγμής τις έχει κάνει πολύ πιο δύσκολες. Αιτία είναι πολλές φορές τα λάθη στην δήλωση στο κτηματολόγιο που έκαναν πολλοί ιδιοκτήτες, οι οποίοι έκαναν την δήλωση μόνοι τους ή με την συνδρομή λογιστή που δεν είχε τις σχετικές γνώσεις.
Έτσι, πολλές φορές, η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα αποτελεί μία αρκετά περίπλοκη διαδικασία που κρύβει παγίδες. Πολύ συχνά στην πράξη παρατηρούνται ελλείψεις ή παρατυπίες στις δηλώσεις που γίνονται στο υποθηκοφυλακείο και το κτηματολόγιο, με αποτέλεσμα να καθίσταται αναγκαία η υποστήριξη από ένα έμπειρο δικηγόρο ακινήτων.
Η διαδικασία αγοράς ενός ακινήτου περιλαμβάνει πολλά στάδια και η νομική υποστήριξη από τους δικηγόρους ακινήτων του γραφείου μας παρέχεται σε κάθε βήμα. Αναλυτικά:
Διαπραγματεύσεις για την αγορά ή πώληση ακινήτου– Προσύμφωνο πώλησης.
Η παρουσία ενός δικηγόρου ακινήτων στις διαπραγματεύσεις για την αγορά ή πώληση του ακινήτου σας εξασφαλίζει ότι δεν θα σας επιβληθούν άδικοι όροι και δεν θα σας εκμεταλλευτεί κανείς.
Όταν οι διαδικασίες ολοκληρωθούν, συνηθίζεται στην ελληνική κτηματαγορά να υπογράφεται ένα προσύμφωνο πώλησης μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή, όπου περιγράφονται οι όροι της οριστικής πώλησης και δίνεται μία προκαταβολή. Θα πρέπει να επισημανθεί ότι αυτό το προσύμφωνο έχει μικρή νομική ισχύ κάτι το οποίο πολλές φορές δεν είναι γνωστό στους συμβαλλόμενους. Οι δικηγόροι ακινήτων του γραφείου μας με την γνώση και εμπειρία τους στα θέματα αγοράς και πώλησης ακινήτων θα φροντίσουν, ώστε οι όροι αυτοί του προσυμφώνου να είναι οι κατάλληλοι για την περίπτωσή σας και η προκαταβολή που θα δώσετε να είναι εύλογη και να μην κινδυνεύετε να την χάσετε.
Έλεγχος τίτλων και νομικής κατάστασης του ακινήτου.
Η διαδικασία αυτή για την αγορά ενός ακινήτου περιλαμβάνει τον έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας του πωλητή, καθώς και αν το ακίνητο είναι ελεύθερο ή έχει υποθήκες ή άλλα βάρη. Λαμβάνοντας υπόψη ότι στην Ελλάδα δεν έχει ολοκληρωθεί το κτηματολόγιο, η διαδικασία του ελέγχου τίτλων είναι εξαιρετικά σοβαρή και απολύτως απαραίτητη για κάθε αγοραστή και πρέπει να γίνει από εξειδικευμένο και έμπειρο δικηγόρο ακινήτων τόσο στην υπηρεσία του κτηματολογίου, όσο και στο υποθηκοφυλακείο, για να είναι σίγουρος ο αγοραστής για το τί αγοράζει.
Ένα άλλο σημείο που θα ερευνήσουν και θα σας ενημερώσουν οι δικηγόροι του γραφείου μας, προβαίνοντας σε έλεγχο τίτλων για την αγορά ακινήτου, είναι τί προβλέπει ο κανονισμός της πολυκατοικίας για τη χρήση του ακινήτου και για τα κοινόχρηστα μέρη. Πολλές φορές τυχαίνει ένας αγοραστής να αγοράζει ένα ακίνητο για να το χρησιμοποιήσει για μία συγκεκριμένη χρήση, επαγγελματική ή εμπορική, και μετά ανακαλύπτει ότι σύμφωνα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας η συγκεκριμένη χρήση απαγορεύεται. Οι δικηγόροι του γραφείου μας θα ελέγξουν και τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή του κτιρίου και θα σας ενημερώσουν αν η χρήση την οποία προτίθεστε να κάνετε στο ακίνητο επιτρέπεται.
Σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται κοντά σε θάλασσα ή σε δάσος πρέπει να ελεγχθεί κατά πόσο υπάρχουν περιορισμοί από το νόμο για την προστασία των δασών και των ακτών στην Ελλάδα. Ο έλεγχος αυτός είναι απολύτως απαραίτητος όταν πρόκειται να αγοράσετε οικόπεδο ή κτίριο που βρίσκεται σε τέτοια περιοχή.
Έλεγχος για την πολεοδομική νομιμότητα του ακινήτου.
Το ακίνητο που θα αγοράσετε στην Ελλάδα είναι απαραίτητο να ελεγχθεί από πολεοδομική άποψη, αν δηλαδή έχει χτιστεί σύμφωνα με νόμιμη άδεια της πολεοδομίας ή αν υπάρχουν τμήματα αυτού που δεν είναι νόμιμα και έχουν χτιστεί μεταγενέστερα, πράγμα πολύ συνηθισμένο στην ελληνική κτηματαγορά. Οι δικηγόροι του γραφείου μας σε συνεργασία με τον μηχανικό σας θα φροντίσουν για τον πολεοδομικό έλεγχο του ακινήτου, ώστε να γνωρίζετε αν το ακίνητο πληροί τις προϋποθέσεις νομιμότητας από πολεοδομική άποψη και αν μπορείτε να προχωρήσετε στην αγορά του. Σε περίπτωση που στο ακίνητο υπάρχουν παράνομα τμήματα σύμφωνα με πρόσφατους νόμους του ελληνικού κράτους μπορεί αυτά να ‘’νομιμοποιηθούν’’ πληρώνοντας κάποια πρόστιμα και υποβάλλοντας τα σχετικά έγγραφα στην πολεοδομία.
Φορολογική διαδικασία.
Οι εξειδικευμένοι δικηγόροι του γραφείου μας θα αναλάβουν την υποβολή της φορολογικής δήλωσης για την αγορά του ακινήτου στην εφορία και την πληρωμή των φόρων ώστε να μπορείτε να προχωρήσετε στην αγορά του ακινήτου στη Ελλάδα.
Σύνταξη και υπογραφή συμβολαίου.
Οι δικηγόροι μας θα φροντίσουν σε συνεργασία με τους συμβολαιογράφους μας ή με συμβολαιογράφο της δικής σας επιλογής να συντάξουν το συμβόλαιο αγοράς του ακινήτου σας στην Ελλάδα, έτσι ώστε να κατοχυρώνεστε πλήρως για τη μεταβίβαση του ακινήτου χωρίς προβλήματα. Κατά την υπογραφή του συμβολαίου θα παρασταθεί δικηγόρος από το γραφείο μας έτσι ώστε να έχετε νομική υποστήριξη κατά την υπογραφή του συμβολαίου και θα φροντίσει για όλα τα διαδικαστικά, όπως την έκδοση των επιταγών και όλων των απαραίτητων ενεργειών για να ολοκληρωθεί με επιτυχία η αγορά. Αν ήσαστε ο πωλητής του ακινήτου η παράσταση του δικηγόρου είναι επίσης χρήσιμη ώστε να είσαστε βέβαιοι ότι οι όροι της πώλησης θα είναι συμφέροντες και ότι κατοχυρώνεστε για την είσπραξη του τιμήματος χωρίς πρόβλημα.
Εγγραφή του συμβολαίου αγοράς στο κτηματολόγιο και στο υποθηκοφυλακείο.
Οι δικηγόροι του γραφείου μας θα αναλάβουν και την εγγραφή του συμβολαίου αγορά του ακινήτου με όλα τα απαραίτητα πιστοποιητικά στο υποθηκοφυλακείο και το κτηματολόγιο, και θα σας παραδώσουν πλήρη φάκελο με αντίγραφα του συμβολαίου σας και αντίγραφα των πιστοποιητικών που αποδεικνύουν ότι το ακίνητό σας είναι ελεύθερο και ανήκει πλέον σε εσάς.
Ακύρωση πώλησης – Ευθύνη από διαπραγματεύσεις
Πριν από την υπογραφή του οριστικού αγοραπωλητήριου συμβολαίου ακινήτου, συνηθίζεται ο αγοραστής να δίνει μία προκαταβολή στον πωλητή υπογράφοντας ένα ιδιωτικό συμφωνητικό. Μερικές φορές όμως τελικά δεν υπογράφεται το οριστικό συμβόλαιο για διάφορους λόγους και τότε τίθεται θέμα για την τύχη της προκαταβολής.
Οι δικηγόροι του γραφείου μας και κυρίως ο διαχειριστής μας δικηγόρος Στέφανος Οικονόμου με την ειδικότητά τους σε θέμα ακινήτων έχουν αντιμετωπίσει πολλές τέτοιες περιπτώσεις όπου ο μεν πωλητής επιθυμεί να παρακρατήσει την προκαταβολή ο δε αγοραστής απαιτεί να του επιστραφεί.
Τέτοιες διαφορές ακινήτων λύνονται σύμφωνα με το άρθρο 197 του Α.Κ. που ορίζει ότι κατά τη διάρκεια διαπραγματεύσεων για τη σύναψη σύμβασης, τα μέρη οφείλουν αμοιβαία να συμπεριφέρονται σύμφωνα με τη καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Κατά δε το άρθρο 198 παρ. 1, όποιος, κατά τη διάρκεια των διαπραγματεύσεων για τη σύναψη σύμβασης προξένησε υπαίτια στον άλλον ζημία, είναι υποχρεωμένος να την ανορθώσει και αν ακόμα η σύμβαση δεν καταρτίστηκε.
Γίνεται λοιπόν εδώ λόγος για την προσυμβατική ευθύνη, η οποία μπορεί να γεννηθεί με τη ματαίωση της υπό διαπραγμάτευση σύμβασης.
Πριν από τη σύμβαση λοιπόν αγοραπωλησίας ενός ακινήτου, προηγείται συνήθως το στάδιο των διαπραγματεύσεων. Η απόφαση ΑΠ 11/2006 έκρινε πως «…το στάδιο των διαπραγματεύσεων αρχίζει από τη στιγμή που θα πραγματοποιηθεί η προσέγγιση των προσώπων που ενδιαφέρονται για τη σύναψη ισχυρής μεταξύ τους σύμβασης, για τη διερεύνηση των δυνατοτήτων σύναψης και καθορισμού των όρων αυτής, και λήγει είτε με την οριστική διακοπή των διαπραγματεύσεων, είτε με τη σύναψη της συμβάσεως».
Ως συναλλακτικά ήθη εννοούνται οι συνηθισμένοι στις συναλλαγές τρόποι ενέργειας και ως καλή πίστη η εντιμότητα κατά τις συναλλαγές. Ναι μεν δηλαδή δε γεννάται κατά το προσυμβατικό αυτό στάδιο διαπραγματεύσεων συμβατικός δεσμός μεταξύ των ενδιαφερόμενων, ωστόσο επιβάλλεται από την καλή πίστη, ενδεικτικά να υπάρχει: σοβαρή πρόθεση για τη σύναψη της σύμβασης, να έχει προηγηθεί η ανακοίνωση της πρόθεσης διακοπής στο άλλο μέρος ώστε να αποφευχθούν αναγκαία έξοδα του (πχ. αμοιβές ειδικών (δικηγόρων, λογιστών κτλ, έξοδα μετακίνησης, έξοδα μεταφράσεων κτλ).
Όπως λοιπόν μπορούν να σας ενημερώσουν οι δικηγόροι ακινήτων της εταιρίας μας, εκείνος που, με συμπεριφορά αντίθετη προς την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, ματαίωσε τη σύναψη της συμβάσεως, είναι υποχρεωμένος να αποζημιώσει το άλλο μέρος, για τη ζημία που προέρχεται από το γεγονός, ότι αυτός πίστευε ότι η σύμβαση θα καταρτιζόταν.
Προϋποθέσεις λοιπόν για την ευθύνη από την ματαίωση της σύναψης της συμβάσεως αγοραπωλησίας ακινήτου είναι: 1. η ύπαρξη σταδίου διαπραγματεύσεων, 2. η αντισυναλλακτική συμπεριφορά του αντισυμβαλλόμενου (δηλαδή η αντίθετη στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη), 3. η υπαιτιότητα, 4. η επέλευση ζημίας και 5. η ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας ανάμεσα στον νόμιμο λόγο ευθύνης, δηλαδή στην υπαιτιότητα και τη ζημία.
Στην περίπτωση ματαίωσης συμβάσεως αγοραπωλησίας ακινήτου η περιουσιακή ζημία που έχει προκληθεί στον αντισυμβαλλόμενο μπορεί να είναι θετική, όταν μειώνεται η υπάρχουσα περιουσία του: πχ. τα έξοδα στο δικηγόρο για την νομική έρευνα του ακινήτου ή σε σύμβαση μίσθωσης οι επισκευές ή οι μετατροπές στις οποίες προέβη ο εκμισθωτής πριν παραδώσει το ακίνητο. Μπορεί όμως η ζημία να είναι και αποθετική, δηλαδή όταν εξαιτίας της αντισυναλλακτικής συμπεριφοράς αποτρέπεται η επαύξηση της περιουσίας του, η οποία καλείται «διαφυγόν κέρδος». Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι το ακόλουθο: Για παράδειγμα, εάν ο πωλητής και ο αγοραστής διαπραγματεύονται την πώληση ακινήτου έναντι τιμήματος 35.000 ευρώ, ο αγοραστής δαπάνησε 500 ευρώ σε δικηγόρο για τον νομικό έλεγχο του ακινήτου, 200 ευρώ στα έξοδα μεταφοράς και 50 ευρώ στα έξοδα επικοινωνίας, συνολικά 750 ευρώ. Ενώ οι διαπραγματεύσεις είχαν ολοκληρωθεί και απέμενε μόνο το τυπικό μέρος της υπογραφής του συμβολαίου, ο πωλητής αδικαιολόγητα αρνείται την υπογραφή της τελικής σύμβασης. Εδώ η ζημία που έχει υποστεί ο αγοραστής είναι τα 750 ευρώ (θετική ζημία), τα οποία κατά το άρθρο 198 ΑΚ δικαιούται να αναζητήσει.
Αν σας απασχολεί τέτοια περίπτωση, οι δικηγόροι για ακίνητα της δικηγορικής μας εταιρίας και ιδίως, ο Διαχειριστής εταίρος αυτής, Στέφανος Οικονόμου, μπορούν να σας καθοδηγήσουν και υπερασπιστούν με αποτελεσματικότητα, είτε ανήκετε στη μεριά του αγοραστή, είτε του πωλητή.