Στην πολυετή ενασχόλησή μας με θέματα ακινήτων έχουμε διαπιστώσει ότι οι διαφορές και οι αντιδικίες μεταξύ των συνιδιοκτητών μίας οικοδομής είναι πολύ συχνές. Σε κάθε πολυκατοικία όπου αναγκαστικά μένουν πολλοί άνθρωποι με διαφορετικές αντιλήψεις, εργασία και ωράρια είναι ίσως αναπόφευκτο να δημιουργούνται διαφορές και συγκρούσεις.
Το ιδανικό θα ήταν η φιλική συζήτηση ιδίως εφόσον πρόκειται για γείτονες. Όμως πολλές φορές η γενική συνέλευση της πολυκατοικίας μετατρέπεται δυστυχώς σε πεδίο πολέμου και όχι πεδίο φιλικής επίλυσης των διαφορών των συνιδιοκτητών.
Οι δικηγόροι του γραφείου μας, ασχολούμενοι με θέματα ακινήτων και συνιδιοκτητών, έχουν διαπιστώσει ότι πολλές διαφορές συνιδιοκτησίας ξεκινούν από παρανομίες των κατασκευαστών της πολυκατοικίας ή από κακοδιατυπωμένες συστάσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμούς. Ο κανονισμός της πολυκατοικίας πολλές φορές αντί να δώσει λύσεις περιέχει ασαφείς διατάξεις που δυσκολεύουν τη λειτουργία της πολυκατοικίας.
Συνηθισμένες περιπτώσεις που οδηγούν σε αντιδικίες μεταξύ των συνιδιοκτητών μίας πολυκατοικίας είναι οι εξής:
-Μη πληρωμή των κοινοχρήστων από συνιδιοκτήτη
-Κατάληψη του χώρου στάθμευσης ή άλλου κοινόχρηστου χώρου της πολυκατοικίας
-Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης κοινόχρηστου ή ιδιόκτητου χώρου
-Διαφωνίες για την εκλογή ή παύση διαχειριστή
-Ενοχλήσεις του ενός γείτονα προς τον άλλο, όπως οι φωνασκίες, ο ενοχλητικός και υπέρμετρος θόρυβος, το πέταγμα σκουπιδιών και πολλά άλλα
-Κακοδιαχείριση και λογοδοσία διαχειριστή
Στο πλαίσιο της διαχείρισης μίας πολυκατοικίας, ο διαχειριστής αναλαμβάνει μία ιδιαίτερα σημαντική και ευαίσθητη ευθύνη: τη διαχείριση των κοινών υποθέσεων της συνιδιοκτησίας, τη διαχείριση οικονομικών και την εύρυθμη λειτουργία της πολυκατοικίας. Γι’ αυτόν ακριβώς τον λόγο, ο νόμος επιβάλλει στον διαχειριστή την υποχρέωση λογοδοσίας.
Η υποχρέωση λογοδοσίας απορρέει από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα για την εντολή (άρθρα 713 επ. ΑΚ) και ειδικότερα από το άρθρο 717 ΑΚ, το οποίο επιβάλλει στον εντολοδόχο την υποχρέωση να παρέχει λογαριασμό στον εντολέα, δηλαδή στους συνιδιοκτήτες. Επιπλέον, ο Νόμος 3741/1929 περί οριζοντίου ιδιοκτησίας, καθώς και η σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και ο κανονισμός της πολυκατοικίας, αποτελούν το βασικό κανονιστικό πλαίσιο που διέπει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του διαχειριστή.
Η λογοδοσία μπορεί να ζητηθεί με το τέλος της διαχειριστικής περιόδου, με την αλλαγή διαχειριστή, ή όταν ζητηθεί από τη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών. Ο διαχειριστής οφείλει να παρουσιάσει αναλυτικό πίνακα εσόδων και εξόδων, παραστατικά πληρωμών, τραπεζικά αντίγραφα (όπου υπάρχουν), κατάσταση οφειλετών κοινοχρήστων. Η λογοδοσία δεν πρέπει να γίνεται προφορικά ή ατεκμηρίωτα, αλλά εγγράφως και με διαφάνεια.
Οι δικηγόροι μας μπορούν να σας συμβουλεύσουν για όλα αυτά τα θέματα και να αναλάβουν την εκπροσώπησή σας στη γενική συνέλευση της πολυκατοικίας ή και στα δικαστήρια αν χρειαστεί. Θα μελετήσουμε τον κανονισμό της πολυκατοικίας και την σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας, ώστε να βρούμε τις προβλέψεις της και να τις επικαλεστούμε ενώπιον του Δικαστηρίου, εντοπίζοντας τα δικαιώματά σας, αλλά και τις υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών.
Οι υπηρεσίες των δικηγόρων του γραφείου μας στις διαφορές συνιδιοκτητών περιλαμβάνουν ιδίως τα κάτωθι:
-Συμβουλευτική καθοδήγηση για διαφορές πολυκατοικίας
-Εξωδικαστική ή δικαστική επίλυση διαφορών συνιδιοκτησίας
-Παράσταση σε γενικές συνελεύσεις συνιδιοκτητών για λογαριασμό των εντολέων μας
-Σύνταξη πρακτικών γενικής συνέλευσης
-Σύνταξη εξωδίκου ή αγωγής για λογοδοσία
-Εκπροσώπηση στα αρμόδια δικαστήρια
Η βασική νομοθεσία για τις σχέσεις μεταξύ συνιδιοκτητών είναι ο Ν. 3741/1929 “περί οριζοντίου ιδιοκτησίας” καθώς και τα άρθρα του Αστικού Κώδικα (άρθρα 1002 ΑΚ και επόμενα). Ο νόμος προβλέπει ειδική διαδικασία επίλυσης τέτοιων διαφορών και οι δικηγόροι μας με την εμπειρία τους είναι εδώ για να σας βοηθήσουν. Σύμφωνα με την Πολιτική Δικονομία, οι διαφορές συνιδιοκτητών μεταξύ τους ή με το διαχειριστή της πολυκατοικίας επιλύονται κατά βάση από τα κατά τόπους αρμόδια Μονομελή Πρωτοδικεία, μετά από αγωγή των ενδιαφερομένων.
Χρήσιμη νομολογία που αφορά διαφορές συνιδιοκτητών:
ΑΠ 1381/2006: Η μη τήρηση των διατάξεων του κανονισμού μπορεί να επιφέρει αποζημίωση σε συνιδιοκτήτη λόγω προσβολής δικαιώματος χρήσης.
ΕφΑθ 7474/1991: Η αυθαίρετη μετατροπή κοινόχρηστου χώρου σε ιδιόχρηση συνιστά παράνομη ενέργεια και επιτρέπει την προσφυγή στο δικαστήριο.
ΜονΠρΑθ 3458/2012: Η μη πληρωμή κοινοχρήστων δημιουργεί δικαίωμα αγωγής για καταβολή και αποζημίωση από τον διαχειριστή ή τους λοιπούς συνιδιοκτήτες.
Πρέπει να σημειωθεί εν προκειμένω ότι η αξίωση για μη καταβληθέντα κοινόχρηστα παραγράφεται μετά από πενταετία, οπότε η συνιδιοκτησία ή ο διαχειριστής δεν πρέπει να καθυστερεί.
ΕφΑθ 3459/1986: Αναγνωρίζει ότι η αγωγή λογοδοσίας μπορεί να ασκηθεί μόνο από τη γενική συνέλευση ή τον νέο διαχειριστή, όχι από μεμονωμένο συνιδιοκτήτη, εκτός αν προβλέπεται στον κανονισμό.
ΜονΠρΑθ 3458/2012: Επιβεβαιώνει την υποχρέωση για πλήρη οικονομικό απολογισμό από τον διαχειριστή, σε εύλογο χρόνο από την αποχώρησή του.