Η μίσθωση ακινήτου διακρίνεται σε μίσθωση κατοικίας και μίσθωση επαγγελματικής στέγης ή εμπορική μίσθωση. Η πρώτη αφορά τη μίσθωση του ακινήτου με σκοπό τη στέγαση και τη διαμονή ιδιώτη, ενώ η δεύτερη αφορά τη μίσθωση του ακινήτου με σκοπό τη στέγαση της επαγγελματικής του δραστηριότητας.
Μίσθωση ακινήτου – κατοικίας
Η μίσθωση ακινήτου – κατοικίας είναι μία συνήθως μία απλή διαδικασία που όμως κρύβει κάποιες φορές πολλές παγίδες. Δυστυχώς μερικοί ιδιοκτήτες χάριν ευκολίας χρησιμοποιούν προτυπωμένα μισθωτήρια ή αναθέτουν την σύνταξη των μισθωτηρίων στους μεσίτες που τους βρήκαν τον μισθωτή αντί να αποταθούν σε έναν δικηγόρο ακινήτων με εμπειρία στις μισθώσεις, με αποτέλεσμα να προκύπτουν πολλά προβλήματα στη συνέχεια.
Σύμφωνα με το νόμο, η ελάχιστη μίσθωση κατοικίας είναι τρία (3) χρόνια. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι πριν την παρέλευση της τριετίας δεν μπορεί ούτε ο εκμισθωτής να απαιτήσει από το μισθωτή να εγκαταλείψει το μίσθιο, ούτε ο μισθωτής να φύγει αζημίως από το μίσθιο, αφού θα υποχρεούται να αποπληρώσει όσα μισθώματα απομένουν μέχρι τη λήξη της τριετούς διάρκειας. Αρκετές φορές τυχαίνει να καταρτίζονται μισθωτήρια με διάρκεια μίσθωσης για χρονικό διάστημα βραχύτερο των τριών (3) ετών, χωρίς την απαραίτητη νομική κάλυψη, με αποτέλεσμα τόσο ο ιδιοκτήτης όσο και μισθωτής να αναγκάζονται να τηρήσουν το την σύμβαση μίσθωσης για όλη την διάρκειά της. Οι δικηγόροι μισθώσεων του γραφείου μας είναι σε θέση να σας ενημερώσουν για όλη τη νομοθεσία σχετικά με τη μίσθωση κατοικίας, όπως για τους λόγους καταγγελίας της μίσθωσης, την τήρηση των απαιτούμενων προθεσμιών, τις συνέπειες λόγω μη καταβολής μισθώματος κλπ., καθώς και να καταρτίσουν σωστά το μισθωτήριο με όρους που κατοχυρώνουν τα συμφέροντά σας και παρέχοντας σας την απαραίτητη νομική κάλυψη για όλους τους πιθανούς κινδύνους.
Μίσθωση επαγγελματικής στέγης
Η μίσθωση επαγγελματικής στέγης είναι πιο περίπλοκη διαδικασία. Σύμφωνα με το νόμο, ως εμπορική ή επαγγελματική μίσθωση ορίζεται αυτή που φέρει τα εξής χαρακτηριστικά: α) θα πρέπει να υφίσταται συγκεκριμένος συμβατικός προσδιορισμός της χρήσης που ο μισθωτής θα ασκήσει στο μίσθιο και β) η συγκεκριμένη χρήση θα πρέπει να αναφέρεται στα άρθρα όπου ορίζονται οι δραστηριότητες που υπάγονται στο προστατευτικό καθεστώς της επαγγελματικής μίσθωσης αλλά και στα επαγγέλματα που υπάγονται στη σχετική ρύθμιση. Χωρίς τα δυο αυτά στοιχεία, η μίσθωση δεν μπορεί είναι επαγγελματική. Η ελάχιστη μίσθωση και για επαγγελματική στέγη ανέρχεται πλέον στα τρία (3) έτη και ισχύει αντίστοιχα ό,τι έχει επισημανθεί παραπάνω σχετικά με τη μίσθωση κατοικίας. Το μισθωτήριο επαγγελματικής στέγης πρέπει οπωσδήποτε να συνταχθεί από δικηγόρο και πρέπει και ο μισθωτής να το ελέγξει με τον δικό του δικηγόρο ώστε να μη βρεθεί προ εκπλήξεων. Ομοίως πρέπει να ελεγχθεί και ο κανονισμός της οικοδομής όπου βρίσκεται το μίσθιο ώστε να είναι σίγουρος ο μισθωτής ότι θα μπορέσει να χρησιμοποιήσει το μίσθιο ακίνητο όπως σκοπεύει. Οι δικηγόροι του γραφείου μας αναλαμβάνουν την κατάρτιση μισθωτηρίων επαγγελματικής στέγης και σας παρέχουν πλήρη νομική κάλυψη και συμβουλές σχετικά με την καταλληλόλητα του ακινήτου ως επαγγελματική στέγη, ανάλογα με τη σκοπούμενη χρήση.
Η χρησιμοποίηση δικηγόρου με σχετική εμπειρία σε θέματα μισθώσεων ακινήτων είναι απαραίτητη για να κατοχυρώσετε τα συμφέροντά σας είτε ως ιδιοκτήτης και εκμισθωτής είτε ως μισθωτής του ακινήτου.
Οι δικηγόροι του γραφείου μας θα σας καθοδηγήσουν και θα αναλάβουν όλους τους απαραίτητους ελέγχους και σύνταξη εγγράφων για μία ασφαλή και επικερδή μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη.
Ενδιαφέρον είναι ότι η μίσθωση ακινήτου στην Ελλάδα από ξένο επενδυτή τουλάχιστον δεκαετούς διάρκειας και αξίας 250.000€, εφόσον το ακίνητο αποτελεί τουριστική κατοικία, δίνει τη δυνατότητα έκδοσης ελληνικής Golden Visa. Οι δικηγόροι του γραφείου μας αναλαμβάνουν, τον έλεγχο καταλληλόλητας του ακινήτου, καθώς όλη τη διαδικασία για την σχετική μίσθωση του ακινήτου και μετά για την έκδοση Golden Visa.
Μίσθωση Airbnb και άλλων ψηφιακών πλατφορμών
Τέλος, ιδιαίτερα δημοφιλής είναι τα τελευταία χρόνια η μίσθωση ακινήτων μέσω Airbnb και άλλων ψηφιακών πλατφορμών.
Λόγω του υψηλού τουρισμού στην Ελλάδα, η εκμίσθωση ακινήτων μέσω Airbnb και λοιπών ψηφιακών πλατφορμών αποτελεί αναμφισβήτητα μία κερδοφόρα επένδυση και εκτός από τους Έλληνες είναι και πολλοί αλλοδαποί που αγοράζουν ακίνητα στην Ελλάδα με αυτόν τον σκοπό.
Η διαδικασία της εν λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως ονομάζεται, είναι διαφορετική από τις δύο προαναφερθείσες μισθώσεις. Πιο συγκεκριμένα, απαιτούνται η εγγραφή του ακινήτου στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», η υποβολή της «Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής» ανά μισθωτή, καθώς και η καταχώρηση στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» των απαραίτητων στοιχείων για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος ανά δικαιούχο εισοδήματος. Οι δικηγόροι του γραφείου μας, διαθέτοντας προσωπική πείρα σε θέματα εκμίσθωσης ακινήτων μέσω Airbnb, μπορούν να σας ενημερώσουν πλήρως για τις απαιτούμενες ενέργειες, προκειμένου να μην υπάρξουν κυρώσεις, κυρίως φορολογικές. Επίσης, μπορούμε να αναλάβουμε την εκπόνηση σχεδίου φορολογικών απαλλαγών, ώστε να καταβάλλετε όσο το δυνατόν λιγότερο φόρο, πάντοτε με νόμιμες διαδικασίες.
Μίσθωση Ακινήτου από Διαγωνισμό
Πολλά αξιόλογα ακίνητα ανήκουν σε διάφορους φορείς του Δημοσίου ή την Εκκλησία και ως εκ τούτου η μίσθωση αυτών των ακινήτων γίνεται μέσω πλειοδοτικών διαγωνισμών. Πρόκειται κυρίως για μεγάλα ακίνητα σε προνομιούχες περιοχές που ανήκουν σε Δήμους, στην Εκκλησία, στο Ταμείο Αρχαιολογικών Πόρων και σε άλλους δημόσιους φορείς.
Σύμφωνα με το νόμο αυτά τα ακίνητα μπορούν να μισθωθούν μόνο μέσω δημόσιου πλειοδοτικού διαγωνισμού. Η συνεργασία με εξειδικευμένο δικηγόρο με γνώση της σχετικής νομοθεσίας είναι απαραίτητα για την συμμετοχή σε διαγωνισμούς για την μίσθωση δημόσιων ακινήτων.
Η συνεισφορά του εξειδικευμένου δικηγόρου ακινήτων ξεκινάει με την μελέτη και έλεγχο της διακήρυξης της δημοπρασίας – διαγωνισμού ώστε ο ενδιαφερόμενος να προετοιμάσει τον φάκελο συμμετοχής του στην δημοπρασία του μίσθιου ακινήτου.
Ο δικηγόρος ακινήτων θα φροντίσει επίσης για την έκδοση όλων των απαραίτητων πιστοποιητικών που συνήθως απαιτεί η διακήρυξη όπως την έκδοση πιστοποιητικών περί μη πτώχευσης, περί μη θέσης σε αναγκαστική διαχείριση, περί μη λύσης, περί μη θέσης σε εκκαθάριση και πολλά άλλα ανάλογα με την κάθε διακήρυξη και τον κάθε διαγωνισμό.
Στη συνέχεια, ο δικηγόρος ακινήτων θα φροντίσει για την προετοιμασία του φακέλου σύμφωνα με τις απαιτήσεις της διακήρυξης, την σύνταξη της οικονομικής προσφοράς, τον έλεγχο των τεχνικών προδιαγραφών και της τεχνικής επάρκειας που απαιτείται για κάθε διαγωνισμό μίσθωσης ακινήτου και γενικά θα έχει την τελική εποπτεία ώστε ο φάκελος να είναι νόμιμος και να ελαχιστοποιηθούν οι πιθανότητες απόρριψης της προσφοράς.
Ο δικηγόρος ακινήτων θα παρασταθεί κατά την διενέργεια του διαγωνισμού για την μίσθωση του ακινήτου και κατά το άνοιγμα των φακέλων ώστε να διασφαλίσει τα συμφέροντά σας. Μετά το άνοιγμα των φακέλων ο δικηγόρος θα κρίνει αν απαιτείται η υποβολή ενστάσεων κατά άλλων συμμετεχόντων στον διαγωνισμό μίσθωσης ακινήτων ώστε να αποκλειστούν από τον διαγωνισμό.
Οι δικηγόροι του γραφείου μας με την εμπειρία τους σε θέματα ακινήτων και σε διαγωνισμούς για την μίσθωση ακινήτων θα κρίνουν αν πρέπει να ασκήσουν και προσφυγή κατά του αποτελέσματος του διαγωνισμού αν αυτό δεν είναι συμφέρον για εσάς. Σημειωτέον ότι προσφυγή μπορεί να ασκηθεί και κατά της διακήρυξης αν κριθεί ότι περιέχει όρους που αποκλείουν άνευ λόγου την συμμετοχή σας ή περιλαμβάνει όρους παράνομους ή ασαφείς που εμποδίζουν την συμμετοχή στον διαγωνισμό μίσθωσης ακινήτου.
Οι δήμοι αλλά και το δημόσιο συχνά θέτουν σε δημοπρασία την μίσθωση ακινήτων στα οποία ο μισθωτής υποχρεούται να κάνει και έργα ανακαίνισης του μισθίου ή και ανάπλασης μίας μεγάλης περιοχής. Σε αυτή την περίπτωση δεν μιλάμε για μία απλή σύμβαση μίσθωσης αλλά για μία μικτή σύμβαση μίσθωσης και εργολαβίας η οποία έχει πολλές νομικές ιδιαιτερότητες. Οι έμπειροι δικηγόροι ακινήτων του γραφείου μας έχουν λάβει μέρος σε πολλούς διαγωνισμούς μίσθωσης ακινήτων και μπορούν να αναλάβουν όλες τις σχετικές νομικές διαδικασίες.
Μερικές φορές οι διαγωνισμοί μίσθωσης ακινήτων γίνονται και με ηλεκτρονικό τρόπο. Οι δικηγόροι μας μπορούν να αναλάβουν και σε αυτήν την περίπτωση όλες τις απαραίτητες ενέργειες για την συμμετοχή στον διαγωνισμό για την μίσθωση ακινήτου.